在澳洲投资房地产所涉及到的税务种类和政府费用

2016年2月5日 作者:admin

海外房产投资中,最重要的环节便是各类房产税的细节。在澳洲的房地产投资中,由于联邦政府和州政府会每隔几年更新税务征收条款,及时了解房产税的相关信息十分重要。预算不准确,会严重影响到投资者切身的利益。

维州财政长Tim Pallas在2015年五月初表示,由于外国投资者们没有向基础设施和服务建设做出公平份额的贡献,从2015年7月1日起对在维州购买及投资房产的海外投资人(不包括永久居民)额外征收房款3%的印花税,同时从2016年起对外国人已购入房屋多征收0.5%地税。这意味若一位中国投资者想购买一幢中位价64万澳币的房子,需要多付近2万澳币的印花税。

 

下面是政府在五月针对2015年下半年(7月1日起)和2016年宣布的主要针对外国投资者的房产税政策:

1) 维州将额外征收3%的印花税(从2015年7月1日起)。

2) 维州将额外征收0.5%的地税(从2016年起)。

3) 收取$5000澳币的申请费以支付FIRB(海外投资审核委员会)的支出。

4) 对违规操作者的惩罚加重到$127,500澳币罚款或3年监禁;对于公司违规购房将可能处$637,500澳币罚款。

5) 此法案不对新西兰市民和澳洲永久居民适用。

在这里以维州为例,为大家做一个为期两周的简单地产开发税务种类总结。第一期我们将重点为大家介绍各位投资者在澳洲投资房地产可能涉及到的税务种类;第二期则为各类政府费用。

 

预扣税(Withholding Tax)

预扣税是针对海外个人投资和投资机构而言的。海外人士或者机构在澳洲获得的分红、利息、股息或者其他利润等,都将缴纳预扣税。比如有海外人士与澳洲本地人士一起投资开设地产开发公司,开发项目挣钱分红时,海外人士需要向政府缴纳所得分红的10%作为预提税。在房地产投资交易中,根据中国政府与澳洲的税务协定,目前澳洲针对中国居民(澳洲PR除外)在澳洲投资的预扣税为10%,但是可以调节;同时此税也受到“弱化规则”的影响。关于澳洲资本“弱化规则”的详情可参照文章后链接。

 

消费与服务税(GST)

在澳洲,房地产投资方面消费与服务稅的征收十分复杂。首先,二手住宅、农场以及作为商店或者商业用途的房产通常不需要支付商品服务税。其次,一般情况下来说,空置的土地、空置的商务和零售房产、商业、零售工业房产以及新的住宅房产则需要征收商品服务税。

消费与服务税一般是货品销售总价的1/11。但是在房地产开发中,消费与服务税并不完全是所开发房产总售价的1/11。在房地产开发中有引入‘利润计划margin scheme’的消费与服务税税收制度。

您的利润通常是您所出售房产的价格和您最初购置该房产时的价格之差。利润不包括任何您所承担的其他费用,例如:购买房产之后的建设费用。然而,您可以对您已缴纳过建筑费用的GST申请GST抵免。

举个简单的例子,王先生花了100万买了一块1500平方米的普通居民用地,并将此均分为3块,而后分别以70万的价格售出。如果王先生使用MARGIN SCHEME ,此时王先生需要支付的GST实际是(210-100)/11=10 万,而非总售价210万的1/11。当然MARGIN SCHEME 的应用是有条件的,具体的情况需要具体分析,可参照以下链接:https://www.ato.gov.au/General/Other-languages/In-detail/Chinese/GST-and-the-margin-scheme—Chinese/

 

印花税(Stamp Duty)

做为房产交易费稅中最为重要的印花税,每个州对于印花税的收取各有不同的要求。印花税,指购买土地时候的印花税。在维多利亚州,印花税最高可为物业售价的5.5%。在不同的州,印花税的缴纳比例是不太一样的。关于印花税的具体详情,可以看下表。另外,龍澳在这您为您整理了一下澳洲居民投资者和非澳洲籍投资者在印花税的收取上的区别,以便大家更好的了解印花税。

 

维州将额外征收3%的印花税(从2015年7月1日起)

除了传统印花税的收取,从2015年7月1日开始,维多利亚州将对所有海外投资者收取土地售价的3%作为为维州市政建设的补贴,因此,若李先生在2015年7月5日购买了一幢价值150万澳元的房产,他所需支付的印花税包括1,500,000 × 5.5% +1,500,000 × 3% = 127,500。龍澳在这里为您在文后附上了一个计算的印花税的网站。

公司收入税(Income Tax)

公司收入税-既是收入所得税。在澳洲,公司收入税的税率目前是盈利的30%。从2015年7月1日开始,若每年的营业营业额少于两百万澳元,该税率会减少至28.5%。海外机构在澳洲本地开设地产开发公司,公司盈利后也是需要缴纳这笔税的。

 

土地税(Land Tax)

与印花税一样,土地税在每个州的收取也是不一样的,具体是根据市政厅所评估的土地价值来收取的。针对维多利亚州商业土地,土地税的税率越在1.82%左右。除此之外,土地税是每年都需要缴纳的。

土地税,是对“土地价值”所征收的税,每年都会征收一次。每财年度(可能根据各州安排略有不同)政府会按照土地所有人所持有的投资用土地自身的总价值进行核算并缴税,无论这块土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税局(State Revenue Office)。另外,个人的自住用地和农业用地等土地税在各个州都是被豁免的。

州税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值(Site Value)”为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(Council Rate Notice)上。政府也会根据市场情况进行地价调节,然后通过市政费通知单通知业主。

 

 

土地税的计算公式为:

总地税= 固定金额+浮动百分比×每层价格区间差值

例如:$250,000至$600,000档位中,固定金额$275+浮动百分比0.2%×每层价格区间差值($600,000 – $250,000)=总地税$975

从上表可以清晰看出,土地税的固定金额和浮动百分比均逐层升高,直接影响了总地税的金额逐层增长。总地税与分档关系如下图所示:

由图可见,在土地价值高于三百万澳币时,土地税会有大幅度上涨,这对于每财年都要缴纳的土地税会是不小的一笔数额。所以,合理规划所拥有的土地总价值,是相当必要且合法的避税手段。

维州将额外征收0.5%的地税(从2016年起)

从2016年开始,维州政府将开始在现土地税的基础上增收0.5%的地税。这一政策将对已购买买房地产和未购买房地产的投资者都造成影响。

计算印花税网站:http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/

弱化规则:

http://www.citri.org.cn/wtax/newshtml/200601/20070815110411.htmhttp://www.citri.org.cn/wtax/newshtml/200601/20070815110411.htm

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