租房难,买房贵——看如何将房屋贷款减半

2011年1月19日 作者:Melody M

想象这样一个场景:你买了一套理想新居,贷款30年。有一天你闲来无事,想要计算一下你的房子到底要花多少钱。
   
现在网上有很多便利的计算器帮你计算房贷,轻轻松松地按下几个键之后,你发现了下面这个惊人的数字:
   
如果你的房屋贷款是澳洲平均水平$289,000(澳洲统计局7月份的数字),贷款利率为7%,那么:30年里,你要偿还$403,000的利息,连本带利一共$692,000。
   
抓紧时间还贷并不是一件很难的事,你可以因此省下几十万的利息。做法呢,再简单不过了,每周多还款$200元,你就可以让$289,000的贷款减少一半,缩短到14年还清,节省利息$254,000.
   
就算每周多还款$100元,也会将贷款期减少11年,省下$187,000的利息。还有更简单的办法,把还款周期从每月变成每两周还一次,就可以轻松节省$100,000的利息,将贷款期从30年缩减到24年。
 
什么才是合适的还款额?

理财师Noel Whittaker说大多数澳洲人的财富之旅是从拥有第一套房子开始。但人们都有这样的困惑:我要选择什么样的贷款?房子应该多长时间还清?我是在房子还完之后再去投资还是同时进行?
   
针对上面的问题不同的人会有不同的答案,但是有两个基本原则:
   
从税务角度上看,应该尽可能减少不可扣税的债务,增加可扣税的债务。
   
从创造财务的角度看,应该尽可能多拥有财产,只要在能力范围之内,这样使资本增值的机会达到最大化。
 
Whittaker先生说,“如果有$360,000的房屋贷款,每个月至少要还0.8%,也就是$2880元。这样会把还款期减少到19年,节省$215,000的利息,当利率上涨的时候也会有一些缓冲。”Whittaker形容“完美的还款额”是按每月1.2%的比率还款。
   
靠增加还款额来缩短贷款期限有一个问题,当期限越来越短的时候,你需要投入的金钱也越多。举个例子,每月多还$356元,就可以使贷款期从19年减少到15年,但如果你想要从15年降到10年,需要每月多付$944元。
 
用房子生房子
 
澳洲物业规划(Property PlanningAustralia)的独立咨询师Mark Armstrong说人们急于偿还房屋贷款的一个动机就是积累产权,这样可以借更多的钱,买更多的房子。把投资房卖掉也可以帮助还款。
  
如果一对夫妇有$400,000的房屋贷款,想在10年之内还清,他们可以花$400,000买一套投资物业,10年后这套物业几乎增值1倍,变成$800,000,此时如果把它卖掉,从中取出$400,000一次付清房屋贷款,还净赚$400,000。当然,还要考虑资本利得税等费用。这个例子说明,利用住房的产权购买增值资产,是一个非常有效的办法。
 
什么是最佳的房屋贷款类型?
 
如果你的房屋贷款是澳洲平均水平($289,000),贷款期限为30年,利率平均7%,那么当你把房子全部供下来之后,你所偿还的利息为$403,000元,这是一笔多么庞大的款项,远远超过本金,所以你有什么理由轻率地选择贷款呢?在贷款前不好好做一番功课怎么对得起自己?澳洲证券  投资委员会(ASIC)建议大家,贷款时不要只局限在四大银行,要考虑各种类型的贷款机构,比如信用会(Credit Union)、建筑协会(Building Societies)、银行、以及非银行金融机构。
   
“要货比三家,尽可能找到最低利率,”ASIC发言人说道,  “不管怎样,利率永远是选择贷款时最重要的指标。”

“除此之外,还要看‘比较利率’,也就是考虑了费用之后的利率。现在很多贷款产品,如“蜜月利率”等,听起来很诱人,但优惠往往是短暂的,你发现一旦蜜月期过了之后,利率一下子会升很高,结果比一般的贷款还要昂贵。』
   
“其实,市面上没有什么神秘的贷款类型能助你早日还清房贷,节约都是靠一点一滴多还款实现的。”
   
房贷选择(Mortgage Choice)的Kristy Sheppard建议准业主们,“贷款中往往会附带一些服务,如果你用不上就不要选,因为你是最有可能为之买单的。”

“但是你一定要选允许你多还款的类型,如果你想早日还清房贷,这是很重要的一条。固定利率贷款通常不允许你多还款。”
   
Sheppard:建议借款人在签约之前一定要搞清楚各种收费。
   
“每笔贷款一上来都会有一笔审批费;每月可能还有账户管理费;如果你的贷款是一个套餐,可能会有年费;如果附加一张信用卡,会有信用卡的手续费;如果你的贷款有支取功能,每取一笔钱,可能有$25元或更多的取款费;你还可能有每月$10元的对冲账户管理费。』
   
“房屋贷款包含了很多隐藏费用,人们需要明白这些。利率是非常重要的,但包括了各种收费后的比较利率,可能是更有效的衡量指标。”

支取(Redraw)v信用额度(Line of Credit)
   
这两个词听起来有点深奥,其实道理很简单,现实中应用也很广。比如我们经常听到,谁谁谁从房贷中提钱出来买了辆新车。这就是支取。这是非常有用的功能,就是说,你平时尽量多还钱,一旦需要的时候,这笔钱还可以取出来用。很多贷款都附有支取功能,但有的在取钱时要收手续费。
   
信用额度更适用于投资者而不是自住房的业主,它就像一张大信用卡,你所有的收入都进入这个账户,所有的支出也从这个账户中流走。问题就在于,如果你不节制的话,你会发现,房贷一点也没有多还,债务反而增加了。
   
预算意味着什么?
   
如果你少花点钱,就会有更多的余钱存入房贷里。可是,怎样才能做到这一点呢?
   
大约在30年前,一套房子的价格相当于2年的收入,然而到了今天,房价变成了收入的9倍。但这并不意味着你从此就要放弃早上的咖啡和蛋糕。所谓财务规划,归根结底就是现金流的管理。如果你能控制好支出的流向,尽可能减少开支,你就能把钱管理好。否则,不管你挣多少钱,都觉得不够用。有的家庭,年收入70万还感觉入不敷出,而有的家庭,年收入只有10万,依然能有很多余钱。所以不在于你挣多少,而是你怎么花。
   
做好预算不是要求每个人都准备一份电子表格,而是让你明白你的钱都花在什么地方,值不值得花这个钱,你自然就会缩减不必要的开支。比如说,一对夫妇发现,园艺工人每次修剪树木、草坪,花个100、200的,不算什么,但一年下来,园艺开支竟达到$11000元。他们觉得很不必要,就砍掉了这笔开支,结果一下子就多了很多盈余。
 
什么时候不要还清房贷?
 
房贷要快快还,但有时一下子全还清还有点得不偿失。投资咨询公司RMD的Nick Lockhart先生举例说,“如果你有40万的房贷,通货膨胀率为每年3%,这意味着你的贷款每年缩水$12,000。所以时间和通货膨胀会替你还债,大多数人一下子拿不出额外的$12,000元还贷,那就留在那里好了,时间会以每年$12000元的速度帮你偿还。”
   
Lockhart先生说,上面的道理也同样适用于买投资物业。与其一下子还清自住房,不如释放出一些资金,再买一套投资物业。“举个例子,你的自住房贷款40万,还了15万,还剩25万.你又买了一套投资房,同样是40万,这两笔贷款都采用那种只付利息的形式。”
   
历史记录告诉我们,房价每7—10年翻一番。30年以后,你拥有两套物业—自住房和投资房,每套分别值320万,所以你的总资产为640万,贷款分别为25万和40万。算算这笔账,是不是比一下子还清房子更合算?
 
如何早日还清贷款?
 
l.尽量把余钱都放进房贷裹,比如说退税、股息、收的红包等,哪怕只有$10,$50,$100,日积月累也会发生很大变化。
   
2.将贷款手续费和法律费用直接付掉,不要让这笔钱加在你的贷款里。
   
3.比较多种贷款,找到最适合的贷款种类。
4.选择那种可以不受限制地存入和提取的贷款。
   
5.每年都要检查一下贷款,看看有没有更好的计划,但要警惕转换费。
   
6.把工资全都放到房贷里,靠信用卡支付生活开支,这样也可以冲减利息,但要记得按时还信用卡。
   
7.如果你想要固定利率,要选择那种一部分是固定利率、一部分是可变利率的贷款类别,这样针对可变的部分你可以多还款而不用交罚金。
   
8.如果利率降了,不要减少你的还款额。
   
9.存入和支取都要通过网络银行进行,节省手续费。
   
10.所有临时的资金都存入房贷的对冲账户以减少本金。

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