租房难，买房贵——看如何将房屋贷款减半

想象这样一个场景：你买了一套理想新居，贷款30年。有一天你闲来无事，想要计算一下你的房子到底要花多少钱。
   
现在网上有很多便利的计算器帮你计算房贷，轻轻松松地按下几个键之后，你发现了下面这个惊人的数字：
   
如果你的房屋贷款是澳洲平均水平$289,000(澳洲统计局7月份的数字)，贷款利率为7％，那么：30年里，你要偿还$403，000的利息，连本带利一共$692,000。
   
抓紧时间还贷并不是一件很难的事，你可以因此省下几十万的利息。做法呢，再简单不过了，每周多还款$200元，你就可以让$289,000的贷款减少一半，缩短到14年还清，节省利息$254,000．
   
就算每周多还款$100元，也会将贷款期减少11年，省下$187，000的利息。还有更简单的办法，把还款周期从每月变成每两周还一次，就可以轻松节省$100,000的利息，将贷款期从30年缩减到24年。
 
什么才是合适的还款额?

理财师Noel Whittaker说大多数澳洲人的财富之旅是从拥有第一套房子开始。但人们都有这样的困惑：我要选择什么样的贷款?房子应该多长时间还清?我是在房子还完之后再去投资还是同时进行？
   
针对上面的问题不同的人会有不同的答案，但是有两个基本原则：
   
从税务角度上看，应该尽可能减少不可扣税的债务，增加可扣税的债务。
   
从创造财务的角度看，应该尽可能多拥有财产，只要在能力范围之内，这样使资本增值的机会达到最大化。
 
Whittaker先生说，“如果有$360,000的房屋贷款，每个月至少要还0.8％，也就是$2880元。这样会把还款期减少到19年，节省$215,000的利息，当利率上涨的时候也会有一些缓冲。”Whittaker形容“完美的还款额”是按每月1.2％的比率还款。
   
靠增加还款额来缩短贷款期限有一个问题，当期限越来越短的时候，你需要投入的金钱也越多。举个例子，每月多还$356元，就可以使贷款期从19年减少到15年，但如果你想要从15年降到10年，需要每月多付$944元。
 
用房子生房子
 
澳洲物业规划(Property PlanningAustralia)的独立咨询师Mark Armstrong说人们急于偿还房屋贷款的一个动机就是积累产权，这样可以借更多的钱，买更多的房子。把投资房卖掉也可以帮助还款。
  
如果一对夫妇有$400,000的房屋贷款，想在10年之内还清，他们可以花$400,000买一套投资物业，10年后这套物业几乎增值1倍，变成$800,000，此时如果把它卖掉，从中取出$400,000一次付清房屋贷款，还净赚$400,000。当然，还要考虑资本利得税等费用。这个例子说明，利用住房的产权购买增值资产，是一个非常有效的办法。
 
什么是最佳的房屋贷款类型?
 
如果你的房屋贷款是澳洲平均水平($289,000)，贷款期限为30年，利率平均7%，那么当你把房子全部供下来之后，你所偿还的利息为$403,000元，这是一笔多么庞大的款项，远远超过本金，所以你有什么理由轻率地选择贷款呢?在贷款前不好好做一番功课怎么对得起自己?澳洲证券  投资委员会(ASIC)建议大家，贷款时不要只局限在四大银行，要考虑各种类型的贷款机构，比如信用会(Credit Union)、建筑协会(Building Societies)、银行、以及非银行金融机构。
   
“要货比三家，尽可能找到最低利率，”ASIC发言人说道，  “不管怎样，利率永远是选择贷款时最重要的指标。”

“除此之外，还要看‘比较利率’，也就是考虑了费用之后的利率。现在很多贷款产品，如“蜜月利率”等，听起来很诱人，但优惠往往是短暂的，你发现一旦蜜月期过了之后，利率一下子会升很高，结果比一般的贷款还要昂贵。』
   
“其实，市面上没有什么神秘的贷款类型能助你早日还清房贷，节约都是靠一点一滴多还款实现的。”
   
房贷选择(Mortgage Choice)的Kristy Sheppard建议准业主们，“贷款中往往会附带一些服务，如果你用不上就不要选，因为你是最有可能为之买单的。”

“但是你一定要选允许你多还款的类型，如果你想早日还清房贷，这是很重要的一条。固定利率贷款通常不允许你多还款。”
   
Sheppard：建议借款人在签约之前一定要搞清楚各种收费。
   
“每笔贷款一上来都会有一笔审批费；每月可能还有账户管理费；如果你的贷款是一个套餐，可能会有年费；如果附加一张信用卡，会有信用卡的手续费；如果你的贷款有支取功能，每取一笔钱，可能有$25元或更多的取款费；你还可能有每月$10元的对冲账户管理费。』
   
“房屋贷款包含了很多隐藏费用，人们需要明白这些。利率是非常重要的，但包括了各种收费后的比较利率，可能是更有效的衡量指标。”

支取(Redraw)v信用额度(Line of Credit)
   
这两个词听起来有点深奥，其实道理很简单，现实中应用也很广。比如我们经常听到，谁谁谁从房贷中提钱出来买了辆新车。这就是支取。这是非常有用的功能，就是说，你平时尽量多还钱，一旦需要的时候，这笔钱还可以取出来用。很多贷款都附有支取功能，但有的在取钱时要收手续费。
   
信用额度更适用于投资者而不是自住房的业主，它就像一张大信用卡，你所有的收入都进入这个账户，所有的支出也从这个账户中流走。问题就在于，如果你不节制的话，你会发现，房贷一点也没有多还，债务反而增加了。
   
预算意味着什么?
   
如果你少花点钱，就会有更多的余钱存入房贷里。可是，怎样才能做到这一点呢？
   
大约在30年前，一套房子的价格相当于2年的收入，然而到了今天，房价变成了收入的9倍。但这并不意味着你从此就要放弃早上的咖啡和蛋糕。所谓财务规划，归根结底就是现金流的管理。如果你能控制好支出的流向，尽可能减少开支，你就能把钱管理好。否则，不管你挣多少钱，都觉得不够用。有的家庭，年收入70万还感觉入不敷出，而有的家庭，年收入只有10万，依然能有很多余钱。所以不在于你挣多少，而是你怎么花。
   
做好预算不是要求每个人都准备一份电子表格，而是让你明白你的钱都花在什么地方，值不值得花这个钱，你自然就会缩减不必要的开支。比如说，一对夫妇发现，园艺工人每次修剪树木、草坪，花个100、200的，不算什么，但一年下来，园艺开支竟达到$11000元。他们觉得很不必要，就砍掉了这笔开支，结果一下子就多了很多盈余。
 
什么时候不要还清房贷?
 
房贷要快快还，但有时一下子全还清还有点得不偿失。投资咨询公司RMD的Nick Lockhart先生举例说，“如果你有40万的房贷，通货膨胀率为每年3％，这意味着你的贷款每年缩水$12,000。所以时间和通货膨胀会替你还债，大多数人一下子拿不出额外的$12,000元还贷，那就留在那里好了，时间会以每年$12000元的速度帮你偿还。”
   
Lockhart先生说，上面的道理也同样适用于买投资物业。与其一下子还清自住房，不如释放出一些资金，再买一套投资物业。“举个例子，你的自住房贷款40万，还了15万，还剩25万．你又买了一套投资房，同样是40万，这两笔贷款都采用那种只付利息的形式。”
   
历史记录告诉我们，房价每7—10年翻一番。30年以后，你拥有两套物业—自住房和投资房，每套分别值320万，所以你的总资产为640万，贷款分别为25万和40万。算算这笔账，是不是比一下子还清房子更合算?
 
如何早日还清贷款?
 
l.尽量把余钱都放进房贷裹，比如说退税、股息、收的红包等，哪怕只有$10，$50，$100，日积月累也会发生很大变化。
   
2.将贷款手续费和法律费用直接付掉，不要让这笔钱加在你的贷款里。
   
3.比较多种贷款，找到最适合的贷款种类。
4.选择那种可以不受限制地存入和提取的贷款。
   
5.每年都要检查一下贷款，看看有没有更好的计划，但要警惕转换费。
   
6.把工资全都放到房贷里，靠信用卡支付生活开支，这样也可以冲减利息，但要记得按时还信用卡。
   
7.如果你想要固定利率，要选择那种一部分是固定利率、一部分是可变利率的贷款类别，这样针对可变的部分你可以多还款而不用交罚金。
   
8.如果利率降了，不要减少你的还款额。
   
9.存入和支取都要通过网络银行进行，节省手续费。
   
10.所有临时的资金都存入房贷的对冲账户以减少本金。